Tätigkeitsfelder in der Immobilienwirtschaft

Welche Tätigkeiten warten in der Immobilienwirtschaft auf Sie?

Wie der Name schon sagt: Immobilien sind immobil! Daher müssen diejenigen, die mit Immobilien zu tun haben, in der Regel mobil sein. Absolventen immobilienwirtschaftlicher Studiengänge oder Ausbildungsberufe finden sich in der Regel in einer Schnittstellenfunktion wieder. Kommunikation und der Umgang mit Menschen sind hier an der Tagesordnung, und Stärken in diesen Bereichen sind bei den Arbeitgebern der Immobilienbranche sehr gefragt. Um Ihnen einen kleinen Eindruck über mögliche Tätigkeitsfelder zu geben, haben wir ein paar beispielhafte Berufsbilder und Aufgabenfelder in der Immobilienwirtschaft zusammengefasst. 

Projektmanagement / Planung / Entwicklung

Wer in diesem Bereich der Immobilienwirtschaft arbeitet, begleitet die Immobilie von der ersten Minute an oder gestaltet sie völlig neu. In einer Schnittstellenfunktion kommen Sie mit den unterschiedlichsten Menschen in Kontakt. Denn während in der Planungsphase der Dialog mit Architekt und Baustatiker wesentlich ist und auch von Ihnen räumliches Vorstellungsvermögen und bautechnisches Grundwissen verlangt, sind bis zur Baugenehmigung auch gesetzliche und rechtliche Vorschriften zu beachten und Genehmigungen bei den zuständigen Behörden einzuholen. Vor Ort auf der Baustelle werden Sie sicher mehr als einmal zu sehen sein und sollten sich dort im Dialog mit den ausführenden Kräften fachlich austauschen können. Neben rhetorischen Fähigkeiten sind hier auch Menschenkenntnis und Sozialkompetenzen gefragt.

Die Projekte müssen aber nicht immer neue Immobilien entwickeln. Technischer Fortschritt und demographischer Wandel haben wesentlichen Einfluss auf die Nutzungsgewohnheiten der Menschen. Während vor 50 Jahren Aufzugsanlagen nur höheren Wohnimmobilien vorbehalten waren, entsteht heute kaum ein Neubauvorhaben ohne Lift. In weiteren 50 Jahren wird mit der alternden Gesellschaft das Thema „Barrierefreiheit" eine Selbstverständlichkeit. Um Immobilien dauerhaft für deren derzeitige und künftige Bewohner attraktiv zu machen, befassen sich bereits heute viele immobilienwirtschaftliche Projektentwickler mit dem nachträglichen Einbau technischer Einrichtungen und der Erneuerung.

Energetische Maßnahmen werden zwar sehr oft mit derartigen Maßnahmen kombiniert, erreichen aber auch, wenn sie eigenständig durchgeführt werden, ein Projektvolumen, welches bei größeren Mehrfamilienhäusern in Millionenhöhe liegen kann. Dies liegt daran, dass selten nur der alte Heizkessel im Keller saniert wird oder auf dem Dach Solarzellen angebracht werden. Üblich ist es, ein ganzes Maßnahmenpaket an der Immobilie durchzuführen. Wird zum Beispiel das Dach eines Hauses gedämmt, so macht es Sinn auch die Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem zu versehen, damit im Winter nicht die Wärme, die unter dem Dach durch die Dämmung nicht mehr entweichen kann, einfach zu den Seiten des Hauses hinaus geht. Dann macht aber auch gleichzeitig der Einbau neuer Fenster Sinn. Auch hier sind wiederum Sie als Schnittstelle gefragt. Denn Sie nehmen Kontakt mit den durchführenden Personen und Firmen auf und stimmen deren Handlungen aufeinander ab. Wird bei bautechnischen Spezialfragen ein Experte gebraucht, sollten Sie für die verschiedenen Themenfelder eine Liste von Ansprechpartnern parat haben.

Während in der Volkswirtschaft die Bedeutung der Industrieproduktion geringer wird und zunehmend mehr Dienstleistungsangebot besteht, werden Umnutzungsprojekte immer interessanter. Gerade in der Region Freiburg wurden in der jüngeren Vergangenheit eine Reihe von Industrieimmobilien zu Wohn- oder Gewerbeimmobilien konvertiert.

Immobilienvermarktung

Unabhängig davon ob Neu- oder Altbau, in der Immobilienvermarktung sind Sie die Schnittstelle zwischen Anbietern (Verkäufer oder Vermieter) von Immobilien und den Nachfragern (Käufer und Mieter). In Ihrer Tätigkeit für den Anbieter sammeln Sie Informationen über die Immobilien und bündeln diese in einem besonders ansprechenden Expose, um möglichst viele Nachfrager zu erreichen. Sie schalten Inserate in Zeitungen und insbesondere im Internet und führen Besichtigungen durch. Der Anbieter wird bei Vermietungen vielleicht auch auf Ihren Rat bei der Auswahl des „richtigen" Mieters zurückgreifen oder auf Ihre Unterstützung bei Preisverhandlungen hoffen.

Umgekehrt sind Sie Mietern und potentiellen Käufern bei der Suche nach dem passenden Objekt und in den Verhandlungen mit den Anbietern behilflich. Sie werden direkt auf Eigentümer zugehen oder auch mit anderen Immobilienmaklern zusammenarbeiten. 

In der Branche werden Wohnungsmakler von Gewerbemaklern unterschieden. Besonderheiten stellen Makler für Anlage- oder Spezialimmobilien dar. Diese Unterscheidung richtet sich nicht nur nach der Objektart sondern bringt Sie als künftigen Immobilienwirt auch mit unterschiedlichlichen Arten von Kunden in Kontakt.

Wichtige Kompetenzen sind nicht nur der sichere und respektvolle Umgang mit verschiedenen Arten von Menschen, das Wissen über juristische und bautechnische Grundlagen sondern auch gutes Durchhaltevermögen von der Akquise eines neuen Vermittlungsobjekts bis zum Abschluss. Mit der Zeit bauen Sie in Ihrem Vermittlungsgebiet spezifische Marktkenntnisse auf, die Sie durch statistische Kennzahlen auswerten und mit veröffentlichen Daten unterfüttern können.

Gerade in der heutigen vergleichsweise sehr breiten Absatzwerbung (z.B. über Immobilienportale oder der heute sehr kostengünstigen Printwerbung z.B. in Zusammenhang mit Hauswurfsendungen) muss der Profi immer neue Wege finden, sich von der großen Konkurrenz, abzusetzen. Dabei scheut er auch neue mediale Möglichkeiten wie z.B. 360° Onlinebesichtigungen oder direkte Ansprache von potenziellen Kunden über Xing, LinkIn oder Facebook, nicht.

Immobilienverwaltung

Der Immobilienverwalter hat ein ähnlich vielschichtiges Tätigkeitsfeld wie der immobilienwirtschaftliche Projektentwickler. Dies liegt daran, dass er einerseits im kontinuierlichen Dialog mit den Eigentümern und Mietern einer Immobilie steht, z.B. bei der Beauftragung von Hausmeisterdiensten oder bei der jährlichen Heizkostenabrechnung. Neben den dort geforderten Sozialkompetenzen und dem sicheren Umgang mit Zahlen, ist es auch nötig technisches Grundwissen mitzubringen, damit Sie wissen, welcher Handwerker bei welcher Situation zu beauftragen ist. Fällt mitten im Winter die Heizung eines Wohnhauses aus, sollten Sie zügig (auch am Sonntag) handeln können und den richtigen Fachmann zur Behebung des Schadens aktivieren, während Sie gleichzeitig nach kurzfristigen Lösungen für Bewohner des Hauses suchen.

Bei der Objektbetreuung des Immobilienverwalters ist aber auch Weitblick gefragt. Die Eigentümergemeinschaft muss in der Regel Sorge für anstehende Reparaturen treffen und eine angemessene Rücklage ansparen, um kurzfristig Maßnahmen durchführen zu können. Sie müssen kurz- und langfristig anstehende Maßnahmen abschätzen und deren Kosten beziffern, um auszurechnen, welcher Betrag regelmäßig „zur Seite gelegt" werden sollte.

Auch das Thema energetische Sanierung wird für den Immobilienverwalter mit steigenden Energiepreisen und Energieeinsparverordnungen immer wichtiger. Fachkenntnisse und Weiterbildungen auf diesem Gebiet sind ebenso wichtig wie der regelmäßige Austausch mit einem Energieberater.

Immobilienfinanzierung

„Die Finanzierung von Immobilien erfolgt über Banken und deswegen muss sich ein Immobilienwirt hierüber keine Gedanken machen", könnte man denken. Dass Banken und andere Finanzintermediäre die Finanzierung von Immobilientransaktionen bewerkstelligen ist natürlich richtig. Allerdings ist es für Unternehmen der Immobilienwirtschaft wichtig, genau über die Kennzahlen ihrer Projekte informiert zu sein.

Von der Wirtschaftlichkeit des einzelnen Projekts bis hin zur Rendite einer ganzen Unternehmensgruppe haben Sie eine wichtige analytische Aufgabe für Ihren Arbeitgeber. Unternehmen werden zunehmend „wertorientiert" gesteuert, so dass im ersten Schritt Gedanken über die für Banken relevanten Kennzahlen zur Kreditwürdigkeit gemacht werden müssen, im zweiten Schritt analysiert werden muss, wie sich geplante Projekte oder deren einzelne Planungsdetails diese Kennzahlen der Kreditwürdigkeit auswirken, um im dritten Schritt die Kreditwürdigkeit entsprechend beeinflussen bzw. steuern zu können.

Diese strategische Aufgabe für Ihr Unternehmen erfordert gute mathematische und analytische Kompetenzen sowie das Wissen über die Strukturen von Banken und einen Überblick über den Finanz- und Kreditmarkt.

Management von Immobilienfonds

Interessant an der Immobilienfondsbranche ist die Verbindung des Investitionsobjekts „Immobilie“ mit dem Finanzmarktprodukt „Fonds“. Das Wort Fonds (bzw. Fund) stammt aus dem Französischen (Englischen) und kann frei mit „Sammelstelle, Vorrat“ übersetzt werden: Der Fondsmanager sammelt also je nach Ausgestaltung des Produkts bei unterschiedlichen Investoren Kapital ein, um mit diesem gewinnbringend Immobilien zu handeln und/oder zu bewirtschaften. Diese Aufgaben sind in der Regel keine One-Man-Show sondern bindet ganze Mitarbeiterteams, in denen Sie sich im Rahmen Ihres Studiums möglicherweise bereits bei der Beschaffung von Informationen, der Zusammenstellung von Daten und Auswertungen oder bei weiteren unterstützenden Tätigkeiten engagieren können. Insbesondere bei der Bewirtschaftung von Immobilien sind viele verschiedene Aufgaben zu erfüllen bzw. den zwischen verschiedenen Dienstleistern der Immobilienwirtschaft zu koordinieren. Mit zunehmendem Studienfortschritt und nach Abschluss übernehmen Sie weitere verantwortungsvolle Tätigkeiten.

Noch ein paar weitere Informationen zum Management von Immobilienfonds: Aus laufenden oder einmaligen Erträgen der Immobilien und nach Abzug aller Kosten (Bewirtschaftungskosten, (Transaktions-)Nebenkosten, Gebühren, Beratung usw.) erwartet der Investor eine laufende Ausschüttungsrendite über die Fondslaufzeit, die bei Immobilienfonds typischerweise je nach Risikoklasse zwischen 4% und 8% p.a. liegt. Zentralaufgabe bei Fondsmanagern, gleich welchen Unternehmens und den vielfältigen Aufgabenbereichen einzelner Abteilungen, ist es, diese Investorenerwartung zu erfüllen oder sogar zu übertreffen. 

Investoren von Immobilienfonds können sowohl Privat- als auch institutionelle Investoren, wie zum Beispiel Banken, Versicherungen oder Pensionskassen sein.  Die Fonds können sowohl "offen", d.h. Investoren können unter gewissen Voraussetzungen ihr Kapital erhöhen oder abziehen, als auch "geschlossen", d.h. das Kapital ist auf die Fondslaufzeit gebunden, nach Ablauf der Festlaufzeit erhält der Investor sein Eigenkapital zurück, ausgestaltet werden.  Als Anlageimmobilien bieten sich insbesondere Gewerbeimmobilien (Büro-, Handel-, Logistikimmobilien) an, aber auch Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser) oder Spezialimmobilien (insbesondere Hotels) können in Immobilienfonds untergebracht werden.

Abschließend ein paar aktuelle Trends der Immobilienwirtschaft (Quelle AIZ)

  • Durchschnittsgehalt für Berufseinsteiger mit Abschluss 33.831 € (Stand 2012)
  • Höhere Gehälter für höhere und spezialisierte Abschlüsse
  • Akademische Abschlüsse werden besser vergütet als kaufmännische Abschlüsse
  • Die höchsten Gehaltssteigerungen erhalten Absolventen nach einem dualen Studium
  • Die niedrigsten Gehaltssteigerungen erhalten Absolventen kaufmännischer Abschlüsse
  • Die Gehaltssteigerungen waren im Bereich Projektentwicklung im vergangenen Jahr am Höchsten (fast 20%). 
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