Im nunmehr vierten Durchlauf konnte das CRES, in Kooperation mit dem Alumni Immo Freiburg, dem BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter, der DIA Deutsche Immobilien-Akademie, dem Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht, sowie dem IVD-Bundesverband umfangreiche Daten zur Höhe und Struktur von Verwalterentgelten, sowie dem gängigen Leistungsportfolio erheben.
Immobilienverwaltung ist in den letzten Jahren durch zunehmende Regulierung und technische Anforderungen, wie Verschärfungen der Vorschriften zur Energieeffizienz, gekennzeichnet. Neben zunehmenden administrativen Tätigkeiten durch die Zensusabfrage 2022 oder den Feststellungen zur Grundsteuererklärungen stellen gerade auch anhaltend hohe Inflationsraten eine Herausforderung für viele Immobilienverwalter dar.
Neben einer Aktualisierung der Datenlage werden umfangreiche Vergleiche zur letzten Studie aus dem Jahr 2021 gezogen, um Entwicklungen im Preisniveau abbilden zu können. Neben den üblichen Vergütungen für WEG-, Miet- und Gewerbeverwalter konnten Analysen zu Mindestumsätzen, Mindesteinheitenzahlen, üblichen Stundensätzen, sowie Veränderungen der Vertragsstrukturen und Selektionsstrategien bei der Annahme neuer Aufträge angestellt werden.
- Abhängig von Wohnanlage und Ort vergüten Wohnungseigentümergemeinschaften ihre Verwalter zwischen 23,80 € und 35,70 € brutto je Einheit und Monat.
- Im Bereich der Mietverwaltung liegen die Sätze zwischen 24,40 € und 34,51 €.
- Kleinste Liegenschaften sind in der WEG-Verwaltung im Schnitt rund 50 Prozent und in der Mietverwaltung um etwa 40 Prozent teurer als die größten Objekte im Datensatz. Dies liegt wesentlich daran, dass Verwalter Fixkosten für Abrechnung und Objektbetreuung über die Einheiten verteilen müssen.
- Die Verwalter erreichen ähnlich zur Vorgängerstudie nur selten einen Inflationsausgleich.
- In der WEG-Verwaltung sind keine Unterschiede zwischen kleinen und sehr großen Verwaltern hinsichtlich Mindesteinheitenzahlen oder Mindestumsätzen bei der Aufnahme neuer Gemeinschaften erkennbar. In der Mietverwaltung haben große Verwalter häufiger keine Untergrenze bei der Aufnahme neuer Objekte als kleine Verwalter.
- Im Bereich von Gewerbeverwaltung, bzw. Miet- und Zinshausverwaltung sind prozentuale Sätze, gemessen an der Miete, nicht unüblich. Hier schwanken die Werte um sechs Prozent, je nach Abrechnungsart (Soll vs. Ist bzw. Brutto vs. Netto).
- Die Studie zeigt, dass Verwalter auch ihren Sonderaufwand durch Abrechnungen decken müssen. Hierfür sind die gängigen Sondertätigkeiten nach WEG- und Mietverwaltung aufgelistet und ermittelt, wie Verwalter mit deren Abrechnung umgehen.
- Mit zunehmender Notwendigkeit von Modernisierungsmaßnahmen bzw. deren Umfang nimmt der Anteil der Verwalter zu, die sich hier spezialisieren und diese Kosten als zusätzlichen Leistungsposten decken. Der Betreuungsaufwand der Verwalter wird üblicherweise mit Sätzen rund um drei bis fünf Prozent der Auftragssumme vergütet. Viele Verwalter erheben dabei erst ab 5.000 € eine prozentuale Vergütung.
- Zwischen „Großverwaltern“ und dem üblichen „Markt“ bestehen erhebliche Unterschiede im Objektportfolio. Grundsätzlich nimmt die Anzahl der WEG-Einheiten ausgehend von 10 mit der Größe des Verwaltungsunternehmens zu. Großverwalter betreuen aber je Objekt zweieinhalbmal so viele Einheiten wie der Durchschnitt der kleinsten Marktteilnehmer.
- Ähnliche Analysen lassen sich auch über die Anzahl der Mitarbeiter und der betreuten Objekte abbilden. Ab einer gewissen Größe werden je Mitarbeiter im Schnitt rund 225 Wohneinheiten betreut.
- Im Vergleich zur letzten Studie hat die Auslastung der Verwalter nochmal deutlich zugenommen.
Für Fragen stehen Ihnen Herr Prof. Dr. Wölfle (woelfle@steinbeis-cres.de) und Daniel Buchholz (buchholz@steinbeis-cres.de) gerne zur Verfügung.
